विश्वव्यापी रूपमा फैलिएको कोरोना महामारीको जोखिमका कारण नेपाली अर्थतन्त्र डेढ वर्षदेखि लगभग ठप्पप्रायः रह्यो । तर, नेपाली सेयरबजार र जग्गा कारोबारमा भने कमी आएन ।  यी कारोबारमा कमी नआएको मात्र होइन, निकै बढे पनि । 

सरकारी सूचना प्रणालीमा व्यवस्थित सेयरबजारबारे सर्वसाधारणले निरन्तर थाहा पाए पनि जग्गा कारोबारबारे जानकारी हुँदैन । तर, सम्बद्ध निकायका अनुसार यो अवधिमा जग्गा कारोबार निकै फस्टाएको छ । अन्य क्षेत्रमा लगानी सुरक्षित नभएपछि मानिसहरुले जग्गामा लगानी बढाएका हुन् । यो अवधिमा राजधानी उपत्यकालगायत देशका अन्य सहरका कयौं स्थानमा नयाँ प्लटिङ गरी कारोबार गर्दै आइरहेका छन् ।

१३ महिनामा १८ लाख पटक कारोबार

कोरोना महामारीको जोखिम कम गर्न गरिएको बन्दाबन्दीपछि नेपालका विभिन्न स्थानमा १८ लाख १८ हजार भन्दा बढी पटक जग्गा किनबेच भएको तथ्यांक छ । यो तथ्यांक २०७७ साउनदेखिको हो । कोरोना महामारीका कारण बन्दाबन्दी परेको सुरुको समय (२०७६ चैतदेखि २०७७ असारसम्म) जग्गा कारोबार ठप्प नै थियो । 

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार आर्थिक वर्ष २०७७/०७८ मा देशभरिका १०८ मालपोत कार्यालयमार्फत् १७ लाख २८ हजार ५२० पटक जग्गा कारोबार भएको छ । चालू आव २०७८/०७९ को साउन महिनामा १ लाख ९० हजार १९१ पटक कारोबार गरिएको छ । अघिल्लो आव २०७६/०७७ मा देशभरि ६ लाख ९८ हजार ७६ वटा कारोबार भएको थियो भने आव २०७५/०७६ मा देशभरका मालपोत कार्यालयमार्फत्  ७ लाख २५ हजार ६१९ पटक कारोबार भएको थियो ।  यसबाहेक अन्य १८ वटा मालपोत कार्यालय भने विभागले बनाएको अनलाइन सूचना प्रणालीमा समावेश हुन सकेका छैनन्  ।

मालपोत कार्यालयमा हुने कूल कारोबार संख्याको ९५ प्रतिशत लिखत पास गरिएको हुन्छ भने बाँकी नामसारी, संशोधन, रोक्का, फुकुवा, प्रतिलिपिलगायत अन्य विभिन्न कार्य गरी उक्त कारोबार भएको विभागले जनाएको छ ।

उपत्यकाबाहिर पनि जग्गा कारोबार उच्च

तथ्यांकअनुसार कूल किनबेचको २० प्रतिशत कारोबार काठमाडौं उपत्यकामा हुने गरेको छ । यसबाहेक पछिल्ला वर्षहरूमा उपत्यकामा मात्रै नभएर अन्य सहरमा पनि जग्गा किनबेच गर्नेहरू ह्वात्तै बढेको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकले देखाउँछ ।

गत आवको तथ्यांक हेर्दा देशभरमा सबैभन्दा बढी मालपोत कार्यालय इनरुवा सुनसरीबाट जग्गा किनबेच भएको छ । सो कार्यालयमार्फत् गत आव २०७७/०७८ मा २७ हजार ९५५ घरजग्गा किनबेच भएको छ । देशभर बढी जग्गा किनबेच हुने दोस्रो स्थान मालपोत कार्यालय बेलबारी मोरङ हो । सो कार्यालयमार्फत् गत आवमा २६ हजार १५१ जग्गा किनबेच भएको छ ।

देशभरको जिल्लामध्ये सबैभन्दा बढी जग्गाको कारोबार हुने भद्रपुर झापा पनि एक हो । भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय भद्रपुर झापा गत वर्षमा कारोबार गरेको तथ्यांकका अनुसार सबैभन्दा बढी जग्गाको कारोबार गर्ने ३ नम्बरको सूचीमा रहेको छ । उक्त कार्यालयले एक वर्षको अवधिमा २२ हजार ८ सय ५६ जग्गा किनबेच गरेको छ । यसबाहेक चितवन, नवलपरासी, कञ्चनपुर, धनगढीलगायतका स्थानमा पनि घरजग्गाको कारोबार निकै उच्च रहेको तथ्यांकले देखाउँछ ।  

बैंकहरूको नजर घरजग्गातर्फ

कोरोनाकालमा सबैजसो उद्योगधन्दाहरू बन्द रहे । जसका कारण बैंकहरूले पनि लगानीको सुरक्षा सुनिश्चतता खोजे । धमाधम कारोबार भइरहेको हुँदा यो अवधिमा अधिकांश बैंकहरूले घरजग्गामा लगानी गरेका छन् । लगानीको सुरक्षालाई ध्यान दिँदै बैंकहरूले पनि घरजग्गामा लगानी गर्दा गत आवमा जग्गा कारोबारले नयाँ रेकर्ड नै कायम गर्‍याे । आव २०७७/०७८ को चैत महिना मात्रै देशभरिका मालपोत कार्यालयमा २ लाख ५६ हजारभन्दा बढी कारोबार भयो । मासिक रुपमा हेर्दा यो अहिलेसम्मकै उच्च कारोबार संख्या हो ।

अन्य व्यवसायको कारोबार मूल्यमा घटबढ भएको बेला घरजग्गामा दिनप्रतिदिन बढ्दै गएपछि यसप्रति सर्वसाधारणदेखि बैंकसम्मको नजर परेको हो । घरजग्गाको मूल्यमा निरन्तर वृद्धि हुँदा लगानीकर्ता उत्साहित भएको रेन्टल नेपालका अध्यक्ष ईश्वर खरेल बताउँछन् ।  

न्यूनतम मूल्यांकनमा पनि वृद्धि

जग्गा कारोबार धमाधम भइरहँदा जग्गाको मूल्य अकासियो । राजधानी उपत्यकाको हकमा चक्रपथभित्र जग्गाको किनबेच लगभग सकिएको छ । कहीँकतै किनबेच भए पनि ठूला उद्योगीहरूले मात्रै गर्ने गरेका छन् ।चक्रपथबाहिरको जग्गाको मूल्यसमेत अत्यधिक बढेको छ । सरकारी न्यूनतम मूल्यांकन र वास्तविक मूल्यांकनमा निकै फरक पर्न थालेपछि सरकारले पनि १० देखि १५ प्रतिशत सरकारी मूल्यांकन (मूल्य) बढाएको छ । यसबाट जग्गा कारोबार उच्च हुँदा सरकारी मूल्यांकन नै ह्वात्तै बढेको छ । देशभरिका मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रभित्र पर्ने जग्गाहरुको न्यूनतम सरकारी मूल्य चालू आर्व २०७८/०७९ का लागि पनि तोकेका छन्

चक्रपथभित्रका जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन आनाको १५ लाखदेखि ७० लाखसम्म तोकिएको छ । काठमाडौंको चक्रपथबाहिरको कारोबार हुने अत्यन्त व्यस्त मालपोत कार्यालय मनमैंजुले आफ्नो मातहतका क्षेत्रका जग्गाको मूल्यांकन अधिकतम प्रतिआना १७ लाख रुपैयाँ तोकेको छ । उक्त कार्यालयले प्रतिआना १ लाख २५ हजारदेखि १३ लाख ६० हजार, काभ्रेस्थलीमा ७० हजारदेखि ७ लाख ५० हजार, गोलढुंगा क्षेत्रमा ७५ हजादेखि ७ लाख ५० हजार, धर्मस्थलीमा ७५ हजादेखि ७ लाख रुपैयाँसम्म मूल्यांकन निर्धारण गरेको छ ।

त्यसैगरी टोखा सरस्वती मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य २७ हजारदेखि ११ लाख रुपैयाँसम्म कायम गरेको छ । मालपोत कार्यालय साँखुले जग्गाको मूल्य प्रतिआना ५ लाखदेखि १८ लाख रुपैयाँसम्म तोकेको छ ।
उपत्यकाको ललितपुरमा रहेका चक्रपथबाहिरका क्षेत्रहरुमा ५ हजारदेखि साढे ४ लाखसम्म मूल्यांकन तोकेको छ । त्यसैगरी भक्तपुर मालपोत कार्यालयले पनि भित्री क्षेत्रमा पर्ने जग्गाको मूल्य १ लाख रुपैयाँदेखि २६ लाख रुपैयाँसम्म मूल्य तोकेको छ ।

प्रति कठ्ठा जग्गाको मूल्य २ करोड बढी !

चालु आवको सरकारी मूल्यांकन देशका सातै वटा प्रदेशमा तोकिएको छ । प्रदेश नम्बर २ को राजधानी वीगञ्जमा सबैभन्दा बढी प्रतिकठ्ठा २ करोडभन्दा बढी सरकारी मूल्यांकन छ । वीरगञ्ज मालपोत कार्यालयको सरकारी मूल्यांकन अनुसार ‘क’ वर्गको जग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठा २ करोड १० लाख रुपैयाँ तोकिएको छ ।

राजधानी हेटाैँडामा तोकिएको वाग्मती प्रदेशको जग्गाको सरकारी मूल्यांकन पनि निकै उच्च छ । वाग्मतीको राजधानी हेटौंडामा मकवानपुर मालपोत कार्यालयले आफ्नो कार्यक्षेत्रभित्रको घरजग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठाको अधिकतम १ करोड २० लाख रुपैयाँ तोकेको छ ।

गण्डकी प्रदेशको राजधानी पोखरा महानगरपालिकाभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य प्रतिरोपनी १ करोड १० लाख रुपैयाँ तोकेको छ । त्यस्तै, प्रदेश १ को राजधानी विराटनगरको जग्गाको सरकारी मूल्यांकन पनि प्रतिकठ्ठा १ करोडभन्दा बढी तोकिएको छ ।

सुदूपश्चिमको राजधानी धनगढी कैलाली मालपोत कार्यालयले राजधानीभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठा ८ लाखदेखि १ करोड ५५ लाख रुपैयाँसम्म तोकेको छ । कर्णाली प्रदेशको राजधानीको जग्गाको मूल्य पनि करिब १ करोडको हाराहारीमा रहेको छ । लुम्बिनी प्रदेशको राजधानी बुटवल रुपन्देहीले पनि चालु आवको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन प्रतिकठ्ठा अधिकम ७५ लाख ७ हजार रुपैयाँ तोकेको छ । 

मूल्यांकन एकातिर भाउ नियन्त्रणबाहिर

सरकारले हरेक वर्ष जग्गाको भाउ मूल्यांकन गरी तोकिदिन्छ ।  हरेक मालपोत कार्यालयले सम्बन्धित जिल्लाको प्रमुख जिल्ला अधिकारीको नेतृत्वमा समिति बनाई जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन गर्छ । तर, सरकारले तोकेको मूल्यभन्दा निकै फरक मूल्यमा वास्तविक कारोबार हुने गर्छ । जसका कारण आवश्यकताका आधारमा जग्गा किन्नेहरु मारमा परेका छन् भने राज्यले ठूलो राजस्व गुमाउनुपरेको छ । 

यो कुरा सरकारलाई थाहा हुन्छ, तर पनि बेवास्ता हुँदै आएको छ । ठूलो हिस्साको करछली र जानाजान सर्वसाधारण ठगिनुलाई सरकाले सामान्य रूपमा लिँदै आएको छ । खासगरी बसाइँसराई धेरै हुने जिल्लामा घरजग्गाको मूल्यमा अत्यधिक बृद्धि हुनुको मुख्य कारण माग बढी हुनु नै भएको जानकारहरु बताउँछन् । तर, मागका आधारमा हुने मूल्य बृद्धिलाई सरकारले नियन्त्रण गर्न सकेको छैन । 

सहरी विकास विज्ञ दीपक श्रेष्ठको बुझाइमा जग्गा सबै मानिसको अधिकार हो । भूमिमा सबै नेपालीको पहुँच हुनुपर्छ । तर, पछिल्लो समयको जग्गाको मूल्यले केही वर्षमै नेपालको सबै जग्गा निश्चित व्यक्तिको हातमा पुग्ने उनी बताउँछन् । सरकार किन धमाधम जग्गाको भाउ अकासिँदा पनि मुकदर्शक बन्छ त ? सरकारी अधिकारी नै भन्छन्, ‘हामीसँग स्पष्ट कानुनी आधार छैन ।’ भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका सहसचिव जनकराज जोशीले फरकधारसँग भने, ‘सरकारले मूल्यांकन गर्ने तरिका एउटा, आयोजनाहरुले मूल्यांकन गर्ने तरिका अर्काे अनि बैंकहरुले मूल्यांकन गर्ने तरिका बेग्लै, अन्य संघसंस्थाहरुले मूल्यांकन गर्ने तरिका एउटा छ । हाम्रो मूल्यांकनमै एकरुपता छैन । कसरी हुन्छ घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण ?’

जग्गाको मूल्य नियन्त्रण तथा व्यवस्थापनका लागि भन्दै सरकारले भूमि बैंकको अवधारणा ल्याएको छ । तर, त्यससम्बन्धी कानुन नै बन्न सकेको छैन । त्यसलाई अगाडि बढाउन सके भूमि व्यवस्थापनमा सहसोग पुग्ने सहरी विकास विज्ञ श्रेष्ठ बताउँछन् । जग्गाको भाउ मनोमानी हुनुमा सरकारी अधिकारी नै विशेष जिम्मेवार रहेको श्रेष्ठको भनाइ छ । उनले यसको व्यवस्थापन र नियन्त्रणका लागि काम नगर्ने, तर आफै जग्गा कारोबारमा रहने सरकारी अधिकारीका कारण खास समस्या भएको बताए । उनले भने, ‘सरकारले जथाभावी तरिकाले नयाँ आयोजना आउने हल्ला गर्छ । सम्बन्धित सरकारी अधिकारी नै जग्गा ओगटेर राख्छन्, भाउ ह्वात्तै बढाउँछन् । यसको जिम्मेवार त सरकारी अधिकारी नै हुन् नि !’ उनी थप्छन्, ‘जग्गा मानिसको आधारभूत आवश्यकता हो । यसको अधिकतम मूल्यसमेत निर्धारण हुनुपर्छ, तर मनोमानी तरिकाले मूल्य अकासिँदा राज्यले र सर्वसाधारणले ठूलो घाटा व्यहोर्नुपरेको छ । सर्वसाधारणलाई जग्गा किन्नु त अब सपनाजस्तै भइगयो नि ।’ घरजग्गासम्बन्धी सरकारले प्रभावकारी र व्यवस्थित नीति बनाउन नसक्नु नै समस्याको जड भएको उनको बुझाइ छ ।